正文

本文首發于新浪北京房產

北京癸卯兔年的首場土拍拉開序幕。

截至2月7日15:00，通州梨園、亦莊新城、房山高教園3宗地皆收到一次報價，以底價成交，總成交價58.72億元。剩余的朝陽小紅門地塊、昌平信息園二期地塊、石景山蘋果園地塊，于今日（2月8）進行現場競價，確認最終歸屬。

· 京東成功獨攬亦莊新城 ·

作為北京五批次供地中話題度最高的地塊，亦莊新城F1R-1等地塊最終被京東成功拿下，以31.12億底價收入囊中，樓面價約1.6萬元/㎡（點擊查看實探視頻）。

亦莊新城這塊地有點意思，地鐵上蓋、亦莊核心區、周邊產業聚集，熱度本應不一般。但考慮到地塊本身，約19.5萬㎡建筑用地規模中，包含約14.9萬㎡B4綜合性商業金融服務業用地、6486.3㎡S4社會停車場用地，以及4027.84㎡A334托幼用地，住宅用地不到5萬㎡，種類多且復雜。

另外，F1C-1地塊公建部分需100%自持至最高出讓年限（辦公50年、商業40年），養老、衛生服務站等部分配建建成后需無償移交相關主管部門，很難盈利。且該地塊有70/90限制，主要定位客群肯定是在此工作的，以達到職住平衡的目的?；蛟S也就只有京東這類的科技企業出手了。

目前地塊周邊的二手房通泰國際公館掛牌均價在6萬元/㎡，北京經開壹中心約6.7萬元/㎡，新地塊銷售指導價僅5.8萬元/㎡，還是有優勢的。畢竟經開區承擔著科技創新中心的角色，提供的住宅價格相對合理會更有助于人才的引入。

· 新城基業底價摘得通州梨園 ·

通州梨園6015、6016地塊在九棵樹西路、地鐵7號線、地鐵八通線圍合起來的三角形區域內，是去年三批成交的能建·京玥蘭園（由葛洲壩+通投聯合體競得）的鄰居，銷售指導價都是6.2萬元/㎡。住宅部分限高36米，容積率2.1，略低于京玥蘭園（點擊查看實探視頻）。

這一次，通州國資企業換了張王牌出戰梨園，由新城基業（通州國資委100%持股企業）獨立“坐鎮”，以10.4億元底價摘得，樓面價約1.56萬元/㎡。

雖然乍一看，通州梨園僅時隔4個月再迎來住宅用地出讓。但其實近兩年通州宅地供應一直不算多，2021年集中供地以來共成交7宗。除了最近備受關注的6號線物資學院站附近的新盤國譽朝華，具體到梨園板塊，新房僅國譽未來悅、碧桂園·和世界以及尚未開盤的能建·京玥蘭園，余量也就在千余套。

地塊更靠近地鐵7號線群芳站，直線距離約400米，距離1號線土橋站約1.1公里。北邊有北京育才學校通州分校。尤其新晉打卡地環球影城已經塑造了周邊多維的消費集群，對標上海迪士尼附近房產價格也有穩漲的趨勢的，未來這里還是有較高的可塑性的。

只不過6015、6016地塊建控規模約6.6萬㎡，其中近六成是配建，住宅僅2.6萬㎡，開發難度比較大，又有通州雙限卡著，也難怪派出硬核企業入局應戰。

· 中建繼續加倉房山 ·

這一次，依舊是中建智地，17.2億元競得房山高教園地塊，樓面價約2.2萬/㎡。地塊土地面積約3.12萬㎡，建控規模約7.8萬㎡，銷售指導價4.5萬/㎡（點擊查看實探視頻）。

加上中建學府印悅、中建學府印悅二期以及春和印象，集中供地以來，中建智地已在良鄉落下四子，持續深耕。

就擇址來說，中建絕對是精準打擊。目前地鐵房山線、副中心線西延已經開通，將來的良鄉站和南關站會實現三線換乘，打造交通樞紐微中心，以后這個區域就是房山的中心城，出行滿分。學府印悅、新地塊一左一右，“都是我打下的江山”。

另外，地塊南側的良鄉大學城拓展區域內還將引進人大附，十二年一貫制，規劃96個班，計劃今年啟動，加之周邊現有的眾多高校，學術氛圍濃厚。

就在開拍前一周，網上流傳出一份自然資源部辦公廳發布的《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，集中供地政策將進一步優化：以清單形式列明地塊詳細信息，讓市場主體全面掌握土地供應狀況。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月。

簡單來說，就是在一段時間內可以組織多次土地供應，這樣一來留給房企提前預判的時間更多了。

回看北京2022年前四批次供地：豐臺C位硬核、海淀出手即巔峰，昌平雖卷卻香，朝陽看實力更看運氣，看點十足。這次五批土拍樂居追地小分隊也將為您全程直播，不見不散~

（文中關于配套距離描述，僅作參考，以官方實際測量為準）